耳より情報をラフィーネ目黒が公開します

発行される証券は特定の資産に対応しません。
　ファンド型の証券にも、エクイティ型証券とデット型証券との2種類があります。
　不動産投資ファンドに出資した権利を投資口といい、投資口を表す証券を投資証券といいます(注6)。
投資証券はエクイティ型の証券です。
　投資家の請求による投資口の払戻をしない規約の定められた会社(投資法人)について、社債(投資法人債)を募集することができます(注7)。
これはデット型の証券です。
注1 :改正前の投信法は、有価証券への投資を行うファンドへ資金を集めるための器　　　として、会社と信託を認めていました。
法改正により、不動産への投資を行う　　　ファンドの器としても同じく会社と信託が認められました。
注2 :不動産シンジケ-ション協議会「2000不動産共同投資ハンドブック」 31頁注3 :投信法61条注4 :投信法4条注5 :投信法49条の2注6 :投信法2条13項、 14項注7 :投信法67条、いわゆるクローズドエンド型だけに社債発行を認めました。
第2章　不動産投資ファンド(リート)投資信託委託業者(委託業者)　不動産投資ファンドに伴い、ファンドの運用を行う投資信託委託業者(委託業者)が制度化されました(注1)。
不動産投資の専門家であり、不動産のファンドマネジャーといえます。
ファンドに関する業務　委託業者はファンドについて次の業務を行います(図16)。
①不動産の取得、譲渡　ファンドの予算をもって取得・譲渡する実物不動産やABS (資産対応証券)について、情報収集、物件選別を行い、取得・譲渡の時期、価格を決定し、契約の交渉、契約締結を行います。
　なお、委託業者が不動産を取得・譲渡したときには、その価格を第三者に調査させなくてはなりません(注2)。
②不動産の賃貸管理　取得した不動産の賃貸について、賃料相場や市場動向を勘案しながら、賃貸先、条件を決定し、テナントとの交渉、賃貸借契約を行います。
　ABSについては収益を管理します。
③不動産の建物管理の委託　取得した不動産の建物についての予算を勘案しながら管理や修繕の必要性を判断し、建物管理業者に管理を委託し、建築業者に修繕を委託します。
車資産の運用会社と保管会社の分離　不動産投資ファンドにおいて、資産の運用と保管は分離されます。
委託業者は資産の保管はできず、資産保管会社に保管を委託しなくてはなりません(注3)。
ファンド以外の業務　ファンドの業務以外に、届出により、投資顧問業、不動産の管理業務、不動産特定共同事業を行うことができます。
また、認可をうけることにより、宅地建物取引業や証券業も可能です(注4)。
不動産の取得、譲渡注1 :投信法6条注2 :投信法16条の2注3 :投信法208条ないし210条注4 :投信法34条の10第2章　不動産投資ファンド(リート)アメリカでの発展　アメリカでは90年代に好況を背景にしてリートが飛躍的に発展し、すでに時価総額が約1300億ドル(注1)という大規模な市場となっています。
アメリカのリートの成功に基づいて、 Jリートも発展が期待されています。
アメリカリートの歴史と成功　アメリカのリートには長い歴史があります。
古くは株式会社と同様の課税がなされたり、 70年代にはリートの破綻を経験したりしながら、失敗と法改正を繰り返し、市場が確立しました。
　アメリカでリートが発展した理由は次のとおりです(図17)。
①二重課税の回避リートが税引前利益の95%以上を投資家に配当すれば、配当分につき損金算入が認められ非課税となる制度ができて、二重課税が回避されました(注2)。
リートは高配当を可能とする構造をもちます。
②情報公開　株式会社と同様の有価証券報告書の提出が求められるなど、情報公開に配慮が行き届いています。
③小口化　一般投資家が参加できる単位に細分化されています1000ドル程度から購入することができます。
④リート経営会社の充実　リートは不動産を所有するだけではなく、不動産の運営・管理ができるようになっています。
また、経営者が自社株を保有している比率が高いといわれます。
経営者に高いインセンテイブがあることがリート経営の成功につながり、投資家の信頼を得ることにもつながっています。
⑤アップ・リート　アップ・リート(UPREIT,UmbrellaPartnershipREIT)という仕組みが投資家を引きつけるのに成功しました。
アップ・リートとは、公募によりリートが集めた資金をアップ(UP,UmbrellaPartnership、親パートナーシップ)に出資するとともに、これとは別に不動産所有者が不動産をアップに現物出資してアップの持分権を受け取り、後に受け取ったアップの持分権をリート株に転換できる仕組みです。
不動産所有者にとって現物出資して持分権を受け取るに際し、所有不動産の譲渡益課税が繰延べられるというメリットがあったため、多くの不動産所有者がリートに参加しました。
リート全体のうち7割から8割がアップ・リートとなっており、アップ・リートがリートの飛躍的発展を支えています。
注1 :平成11年末現在の時価総額注2 :アメリカリートの非課税要件となる分配率は、 90%に引き下げられる予定です　　(不動産シンジケ-ション協議会「2000不動産共同投資ハンドブック」 44頁)。
第2章　不動産投資ファンド(リート)Jリートの誕生　日本でも、運用先を求める大量の資金が待つ中で、 Jリート、不動産投資ファンドが誕生します。
新聞紙上を賑わし社会的注目が集まっています。
Jリートの可能性　アメリカのリートと比較すると、日本には不動産投資ファンドの歴史がなく、アップ・リートに対応する仕組みもありませんし、リート自ら不動産の運営・管理ができる制度になりませんでした。
　とはいえ、税引前利益の中から90%以上を投資家に配当することにより損金算入が認められることになり、二重課税回避や高配当を可能にする仕組みの基盤はできました。
リートに大量の資金を集めることができれば、不動産市場が飛躍的に広がり、行き場を模索してきた不動産の出口となることに大きな期待がかかります。
Jリートが発展するかどうかは、仕組みの問題とファンドの中身の問題という二つが課題です。
　仕組みの問題は、情報公開と市場形成です。
公開されるべき情報や、上場基準はこれから整備されていきますが、これまでの不動産市場が閉鎖的であったため、難しい問題を抱えています。
　中身の問題は、リートの運用先として収益性の高い物件を確保して魅力ある商品を提供できるのかどうかにかかります。
　いずれも困難な問題ですが、現在さまざまな試みが始められています。
Jリートが大きく発展することが望まれます。
流動化の意味　流動化とは、資産を他の種類の資産に変えることです。
資金化の仕組みを表す言葉として使われます(注1)。
　現状では、不動産は簡単には売却による資金化ができませんので、現在不動産の流動化というときには、広く投資家から資金調達する仕組みを意味することとなります。
多くの投資家の投資を募るため権利に対する持分を細分化することも必要です。
流動化型証券化の意味　流動化型の証券化は、流動化の手段として、細分化された不動産の権利を証券に結びつけることです。
証券に結びつけられる不動産の権利には、不動産の所有権(共有持分権)と不動産担保の金銭債権があります。
所有樵(共有持分権)を証券に結びつけたものをエクイティ(Equity)型、不動産担保の金銭債権を証券に結びつけたものをデット(Debt)型といいます(図18)。
流動化・証券化と資金調達　不動産は流動性の小さい資産ですから、本来は資金調達の難しい資産です。
けれども、日本では地価上昇に支えられて、企業や経営者個人の不動産を担保とする銀行融資が企業の資金調達の中心でした。

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